Logement
Recul organisé du logement social : stratégie du choc
La reconnaissance tardive de la crise du logement s’inscrit dans une stratégie du choc où l’ampleur du désastre sert à légitimer le retrait de l’État et le recours à des solutions marchandes ultralibérales. L’abandon des programmes de logements sociaux, maillon essentiel du filet social, devrait alarmer la société civile.
Dans plusieurs municipalités, la pénurie de logements semble sur le point de se résorber. La crise est pourtant loin d’être finie : ce sont les logements les plus chers qui sont disponibles. Depuis 2018, année du de la pénurie de logements à l’échelle provinciale, le loyer moyen a augmenté de 62 % au Québec. Les logements neufs contribuent pour beaucoup à cette explosion, tandis que dans les logements existants, le loyer augmente beaucoup plus vite que les revenus de la plupart des locataires.
Les besoins des locataires ne diminuent pas. Au contraire, l’itinérance est en hausse. L’insécurité alimentaire touche un·e locataire sur trois, selon une récente étude de l’Observatoire québécois des inégalités [1]. Les demandes introduites pour non-paiement de loyer, dont la plupart se concluent par une éviction, augmentent. Enfin, le nombre de personnes et de familles sans-logis demeure élevé.
Or, au même moment, on assiste à un désengagement de l’État dans le logement social, de plus en plus noyé dans des terminologies comme « abordable » ou « hors marché » qui ne donnent aucune garantie sur le nombre de logements sociaux.
Dans les derniers mois, les gouvernements fédéral et québécois ont amorcé d’importants virages dans la manière de financer les logements qualifiés d’abordables, qu’on parle des logements sociaux ou des logements privés. Ces changements auront une incidence durable sur notre capacité à offrir des logements vraiment moins chers que le marché privé.
Les groupes de défense du droit au logement ont réussi, dans les dernières années, à convaincre des villes d’utiliser les leviers dont elles disposent pour favoriser le développement du logement social. Ces villes pourraient être tentées de brader les projets de logements sociaux pour d’autres types de logements ne répondant pas aux mêmes besoins et n’ayant pas les mêmes retombées sociales et économiques, au risque d’être accusées d’attentisme.
De l’engagement public à la dépendance au privé
Après avoir mis en place le Programme d’habitation abordable Québec (PHAQ) en 2022, le gouvernement caquiste semble vouloir le reléguer aux oubliettes. Du moins, c’est le sort qui semble attendre son volet régulier (volet 1), celui qui s’approche le plus d’un programme de logement social.
Alors qu’aucun appel de projets n’était ouvert pour le volet régulier du PHAQ, le gouvernement a plutôt choisi, au cours de la dernière année, de procéder par sélection discrétionnaire. Cette approche a favorisé certains développeurs, privés ou sans but lucratif, désignés comme « développeurs qualifiés ». Ces derniers peuvent ainsi se voir attribuer des fonds publics pour des logements dits « sociaux ou abordables », sans passer par un appel de projets. Les développeurs privés ayant eu accès au statut de développeurs qualifiés n’étaient pourtant pas connus pour faire du logement abordable… Cette gestion à la pièce – avec des balises mouvantes et des critères peu transparents – a peu à voir avec les mécanismes d’un programme public digne de ce nom. Des fonds publics destinés à des logements « abordables » ont donc été confiés à des acteurs privés (fonds fiscalisés) qui sélectionnent les projets selon leurs propres critères.
Quant aux développeurs sans but lucratif, Québec semble leur imposer des conditions si contraignantes qu’elles mettent en péril l’abordabilité, voire la viabilité du projet au complet. Ainsi, dans l’objectif de diminuer la contribution gouvernementale au maximum, des modifications récentes au Programme de financement en habitation prévoient que des prêts publics servent plutôt à remplacer les subventions gouvernementales. Ils seront octroyés sous forme de prêts remboursables après 10 ans. À leur échéance, les projets sans but lucratif devront se refinancer auprès d’une banque ou d’autres acteurs privés qui exigent des garanties comme la valeur des immeubles (et des loyers) pour octroyer des prêts. Cette formule vise à se substituer à des engagements gouvernementaux à long terme. Pour assurer la viabilité de cette nouvelle ingénierie financière et diminuer au maximum sa contribution, Québec a prévu une nouvelle catégorie de logements dits « abordables intermédiaires », dont les loyers peuvent atteindre 150 % des loyers plafonds établis dans le PHAQ, ce qui donne des loyers beaucoup plus élevés que le loyer moyen du marché. De maigres fonds publics auparavant destinés au logement social servent dorénavant à financer des logements qui contribueront à tirer vers le haut le prix des loyers. Une forte pression s’exerce sur les projets en développement pour qu’ils se plient à cette nouvelle approche afin d’avoir accès aux fonds restants.
Le social indexé aux valeurs du marché
Même les fonds fiscalisés, présentés au départ comme des partenaires pour augmenter l’offre de logements abordables aux mêmes conditions que le PHAQ, pourront dorénavant financer des projets avec des loyers « intermédiaires ». Pire, avec les mêmes fonds, le Mouvement Desjardins annonce maintenant qu’il financera des logements à l’abordabilité « différée » [2], c’est-à-dire à des prix se rapprochant de ceux du marché du neuf, mais qui deviendraient moins chers que le marché dans le temps. Rien pour répondre à l’urgence sociale.
Le mantra « en faire plus avec moins » brandi par le gouvernement québécois masque à peine le fait qu’il n’a pas prévu de nouveaux fonds pour le développement de logements sociaux dans ses deux derniers budgets. Il a laissé l’incertitude s’installer et créé les conditions d’une plus grande dépendance aux acteurs privés avec des montages financiers complexes. Cela freine la réponse à des besoins urgents et nuit à la capacité du milieu de l’habitation sociale d’offrir des logements aux retombées sociales et économiques immédiates. Ultimement, les projets d’habitation sociale seront peut-être moins dépendants de l’État, mais le seront davantage de financiers privés à qui ils devront rendre des comptes et qui pourront éventuellement mettre à mal la pérennité du caractère sans but lucratif [3].
Pendant ce temps, des initiatives de philanthropes, de promoteurs ou d’OSBL mis sur pied par le privé sont accueillies à bras ouverts, comme si le gouvernement québécois ne pouvait pas se doter lui-même d’une vision et en être le maître d’œuvre.
Pour le filet social
Tout comme les services publics, les programmes sociaux comme le logement social font partie du filet social. L’abandon de programmes dédiés et la sous-traitance de pans entiers de ceux-ci n’augurent rien de bon. C’est ce désengagement qui nous a mené·es depuis 30 ans aux crises sociales actuelles. Il faut donc se questionner sur l’objectif de nos politiques de logement et surtout sur leur potentiel à constituer un patrimoine de logements sociaux réellement collectif.
Sans nier que les logements sans but lucratif peuvent aussi répondre aux besoins de ménages à plus hauts revenus, les besoins les plus urgents sont ceux des locataires à faible et modeste revenus. Pour y répondre durablement, il faut des programmes gouvernementaux adéquats de logement social. Cela doit précéder toute autre initiative et non l’inverse. Les loyers des projets dits « hors marché » ne sont souvent pas réellement abordables. Ils sont établis en fonction de la valeur marchande et visent une clientèle de classe moyenne, aux revenus supérieurs à ceux de la majorité des locataires. Il faut se pencher sur l’effet des solutions dites « hors marché » sur les communautés et sur la normalisation de loyers beaucoup plus chers partout au Québec.
Le Québec sait innover en matière de logement, mais cela ne veut pas dire que l’État doit se désengager, au contraire. L’innovation sociale ne doit pas se faire au détriment de la démocratie et de la participation des communautés.
[1] Observatoire québécois des inégalités, Un locataire sur trois en situation d’insécurité alimentaire au Québec, décembre 2025.
[2] Ici Québec, « Desjardins revoit à la hausse sa cible de construction de logements abordables », 5 décembre 2025.
[3] Sur ce sujet, lire Louis Gaudreau, « La remarchandisation discrète du logement social dans le logement abordable et hors marché », dans Nouveaux Cahiers du socialisme, no 34, 2025.
