Revue À bâbord !

L'innovation au service des locaux communautaires

Gessica Gropp, Audrée T. Lafontaine — 2025-11-30T16:31:11Z

Alors qu'on salue l'importance des organismes communautaires pour le maintien du filet social, la crise d'accès à des locaux ajoute un fardeau difficile à porter pour un réseau déjà précaire. Les intervenant·es et des directions d'organismes se demandent comment poursuivre leur mission auprès de la population quand leur propre avenir est incertain. Pour mieux surmonter cet obstacle, plusieurs regroupements communautaires et acteurs de l'économie sociale se retroussent les manches et tentent d'explorer le champ des possibles.

La pérennité des groupes communautaires est fragilisée par la difficulté de trouver des espaces convenant à leur cadre financier ou qui sont accessibles à la population desservie. Les programmes pour financer l'hébergement des organismes restent insuffisants. Ces derniers doivent donc emprunter des sentiers non balisés pour trouver des solutions à leurs besoins. Dans le sillon de l'article « Le tissu social des quartiers menacés : Protéger les locaux communautaires montréalais » paru dans le numéro 96 d'À Bâbord !, nous souhaitons ici souligner quelques initiatives intéressantes et encore peu explorées.

Une fiducie foncière en émergence dans Ahuntsic

L'aménagement de tout un secteur du quartier Ahuntsic à Montréal vise le développement de 800 à 1000 unités d'habitation, un pôle alimentaire, des commerces, des équipements publics et un centre communautaire. Il s'agit du lecteur Louvain Est, une ancienne cour de voirie qui appartient à la Ville. Le projet est porté par l'arrondissement et la Table de quartier Solidarité Ahuntsic. En plus d'être un exemple de planification qui associe municipalité et concertation locale, c'est un modèle de fiducie d'utilité sociale qui a été choisi pour servir l'intérêt social et collectif souhaité.

La fiducie d'utilité sociale (FUS) est une structure juridique de propriété et de gestion du patrimoine. Ici, c'est la Société de développement de l'Écoquartier Louvain qui est désormais le développeur du site et le gestionnaire de la fiducie. Cet OBNL collabore avec des comités de travail animés par la Table de quartier afin de déterminer les usages et les aménagements qui permettent de soutenir les orientations principales du projet, soit l'accès à l'alimentation, la transition socioécologique, l'habitation et la mobilité durable. Parmi les stratégies pour accomplir cette mission, la FUS favorise le développement de biens immobiliers hors marché grâce à la création d'un fonds local de développement. Tout promoteur communautaire ou privé qui acquiert un lot devra verser une rente annuelle à la fiducie et devra se conformer aux énoncés de la mission. Le modèle d'affaires est ainsi alimenté par les revenus dégagés grâce aux développements immobiliers. Cependant, certains freins ralentissent le projet. Par exemple, le développement des usages mixtes demeure compliqué à réaliser au sein d'une même entité. Le contexte financier et la réglementation contraignante ralentissent aussi la mise en œuvre du chantier de centre communautaire. C'est donc un dossier à suivre.

Une entente d'usufruit pour des taxes foncières allégées

Le modèle d'usufruit s'est d'abord fait connaître dans l'arrondissement montréalais du Plateau-Mont-Royal quand la machine municipale s'est mise au service de la protection et du développement d'espaces pour les artistes. En effet, en plein boom résidentiel des années 2010, les anciens lofts industriels du Mile-End furent un à un rénovés puis convertis en espaces commerciaux. Les conditions locatives n'étaient plus accueillantes pour de nombreux artistes, alors évincé·es. Les citoyen·nes, appuyé·es par l'arrondissement, se sont mobilisé·es pour freiner l'exode de ces artistes à la recherche d'ateliers, protéger leurs pôles d'emplois et préserver cette vitalité culturelle. C'est par l'entente d'usufruit que cela a été possible. Comme la plupart des autres bâtiments compris dans ce secteur, les anciens bâtiments industriels auraient probablement accueilli des entreprises du numérique bien plus en moyens de payer les nouveaux loyers. Mais dans le cas où une communauté souhaite maintenir ou développer des activités à but non lucratif dans certains bâtiments privés et ralentir la surenchère des loyers non résidentiels locatifs, l'entente d'usufruit se révèle être un outil juridique efficace.

L'ouverture d'un centre communautaire dans le quartier Centre-Sud, au 2240 rue Fullum à Montréal, en est un autre exemple. Cet immeuble de 25 000 pieds carrés qui appartenait à la communauté des frères du Sacré-Cœur et hébergeait quelques organismes communautaires avait été racheté par des intérêts privés. Grâce à l'intervention des élu·es municipaux qui en ont protégé la vocation et avec l'appui du milieu, les organismes du quartier ont négocié une convention d'usufruit avec les nouveaux propriétaires. Depuis septembre 2023, après un an de pourparlers, la totalité de l'immeuble est désormais à la disposition d'organismes.

Les avantages de la convention d'usufruit sont doubles. Contrairement aux baux commerciaux dont les termes sont généralement de 5 ans, avec des variations de prix impossibles à prévoir d'un terme à un autre, les usufruits sont habituellement de plus longue durée. Dans le cas du centre communautaire de la rue Fullum, il s'agit d'un terme de 15 ans renouvelable. En plus de permettre une stabilité matérielle aux équipes de travail et à la population desservie, la plus longue durée du terme permet d'anticiper et de contrôler l'augmentation des coûts du projet sur le temps long. L'usufruit permet aussi aux organismes hébergés d'être admissibles à des exemptions de taxes foncières. Sans ce contrat qui reconnaît certains droits de propriété à l'usufruitier, les organismes situés dans tout projet immobilier dont le propriétaire est privé ne sont pas admissibles à cet allègement fiscal. L'exemption représente un rabais d'environ 80 % de la facture initiale pour les organismes montréalais admissibles.

La négociation pour s'entendre sur les termes de l'usufruit et la démarche d'exemption comprennent des particularités juridiques pour lesquelles l'accompagnement d'avocat·es en droit immobilier est indispensable. La facture salée qui en découle reste un obstacle important. En plus d'être onéreuse, la phase de préparation du projet demande un engagement intense de la part des organismes. Par chance, les organismes occupants, la Table de quartier et des ressources humaines du CIUSSS ont appuyé la démarche. Cela a permis de réunir les bras et les têtes nécessaires pour animer les étapes de développement. La pérennité de ce projet va dépendre de l'implication des membres qui seront appelé·es à être vigilant·es pour s'assurer que les décisions restent cohérentes avec la mission d'offrir des loyers abordables tout en effectuant les réparations et l'entretien requis sur ce bâtiment centenaire. Les réflexes de gestion collective demandent encore à être aiguisés.

Tout comme les ateliers d'artistes du Mile-End, les activités communautaires sont largement menacées quand l'offre de locaux non résidentiels devient rare. L'usufruit est un outil juridique intéressant qui permet aux organismes de réduire certaines charges fiscales et apporte une stabilité que les baux commerciaux privés ne procurent pas. Le maintien des activités à but non lucratif doit également être porté par les arrondissements, ces derniers pouvant modifier ou protéger le zonage, c'est-à-dire les fonctions attribuées à tout bâtiment sur son territoire. Leur rôle a été déterminant pour le maintien des activités communautaires pour le bâtiment du Centre-Sud ainsi que les deux pôles artistiques du Mile-End.

La pierre angulaire

Les modèles de la fiducie d'utilité sociale ou de l'entente d'usufruit sont intéressants et méritent d'être davantage déployés. Toutefois, les mécanismes de mise en œuvre que sont les programmes de financement et l'accompagnement technique et stratégique doivent être au rendez-vous. Les investissements en temps et en argent de la part d'organismes communautaires engagés dans ce genre de projet sont exponentiels. Les risques inhérents à tout projet immobilier sont également difficiles à évaluer pour des organismes qui tentent simplement de veiller à une certaine stabilité à leur mission. Par ailleurs, ces situations génèrent une pression sur des équipes déjà fragiles en raison de l'appauvrissement de la population et des difficultés de rétention du personnel. Les organismes communautaires peuvent bien innover, créer, sortir des sentiers battus ou mutualiser, mais sans les ressources adéquates, leurs efforts sont vains.

Gessica Gropp est chargée de projet pour les locaux communautaires à la Coalition montréalaise des Tables de quartier.

Photo :Centre communautaire de la rue Fullum à Montréal (Audrée T. Lafontaine).

Note. Le terme usufruit réfère au droit de jouissance d'un bien dont une personne détient la propriété par une autre personne (morale ou physique). L'usufruitier s'engage à conserver l'intégrité du bien tout en l'utilisant (usus) et en profitant des fruits (fructus). Une entente d'usufruit désigne un arrangement juridique notarié qui peut concerner un bien immobilier, une entreprise ou un portefeuille d'investissements.

Protéger les locaux communautaires montréalais

Gessica Gropp, Audrée T. Lafontaine — 2025-01-05T19:26:34Z

En 2017, des regroupements d'organismes communautaires ont réalisé une enquête révélant que 115 organismes seraient évincés de leurs locaux au cours des trois années suivantes, et que ces organismes n'arrivaient pas à établir un plan de relocalisation accessible. Les locaux étaient désormais plus rares, plus chers et plus éloignés de leur zone de desserte. Six ans plus tard, la situation ne s'améliore pas.

De nombreux organismes vivent une reprise de leurs locaux, des hausses indues de loyer, et sont confrontés à la rareté des options qui se présentent à eux pour se reloger. Ces situations risquent de déraciner les organismes de leur milieu et de fragiliser le tissu social des quartiers vulnérables. C'est notamment ce qui s'est passé dans le quartier Villeray quand la commission scolaire a réquisitionné ses locaux du Centre Lajeunesse, forçant les organismes hébergés à se redéployer ailleurs et autrement. Avec cette délocalisation, c'est tout un milieu de vie qui a été touché. Quatre ans plus tard, les organismes existent toujours, mais souvent, leur programmation et leur desserte ont dû être revues à la baisse, malgré l'ampleur des besoins. Certains de ces organismes font aujourd'hui face à des nouvelles annonces d'éviction. On peut comprendre à quel point cette situation fragilise la capacité des organismes à répondre aux besoins sociaux.

À la recherche de solutions

Face à la rareté d'espaces adéquats, les organismes qui n'ont pas la chance d'être hébergés dans des locaux publics (comme des équipements municipaux, une salle communautaire d'un complexe géré par l'OMHM, des bâtiments excédentaires d'un centre de services scolaires ou des espaces prêtés par le réseau de la santé) doivent se rabattre sur la location d'un espace commercial avec ce que cela comporte d'inconvénients, comme la responsabilité financière de tous les travaux d'aménagement et de réparations sans aucune protection pour encadrer ou empêcher les augmentations abusives de loyer. Pour ces raisons et avec la gentrification qui s'accroît dans les quartiers centraux de l'île, il semble impossible d'envisager les locaux commerciaux comme une solution viable à la crise actuelle.

D'autres organismes optent pour l'acquisition d'un local pour héberger leurs activités. L'idée de devenir propriétaire résonne comme un signe d'autonomie et de stabilité pour un organisme. Toutefois, l'acquisition immobilière communautaire est loin d'être accessible pour la plupart des organismes. Parmi les obstacles à l'acquisition, on peut penser à l'accumulation d'un pécule pour la mise de fonds, aux contraintes des règlements d'urbanisme, à l'accès à un prêt hypothécaire suffisant, à la capacité à rembourser la dette sans gruger sur la réalisation de la mission, à la gestion de la contamination des sols ou de l'isolant à l'amiante inhérente à certains sites, etc. De plus, le rôle de propriétaire est une fonction qui vient avec de nombreuses responsabilités et une charge mentale et financière qui perturbe la réalisation du mandat des organismes. Si, pour certains, c'est une voie qu'ils souhaitent emprunter, cela ne répond pas aux besoins et aux capacités d'un grand nombre.

Le patrimoine public pour des besoins publics

Lieux de culte désaffectés, bâtiments municipaux ou anciennes écoles excédentaires : ce sont tous des sites situés au cœur des quartiers où des locaux abordables sont recherchés. Là où le bât blesse, c'est que le maillage entre des sites en attente d'une vocation et les projets d'occupation convoités ne repose actuellement sur aucune vision de développement.

Certaines victoires menées par des communautés nous rappellent que cela est pourtant possible. Cependant, le parcours est sinueux et ces victoires demeurent l'exception. Le manque de soutien pour les phases de préparation et le manque de fonds dédiés à restaurer, à rendre accessible et à mettre aux normes des bâtiments vieillissants et vétustes expliquent probablement la désaffection assez généralisée que l'on réserve à des sites pourtant propices à une prochaine vocation.

Ces bâtiments doivent rester dans le giron public. On emprunte un sillon dangereux qui consiste à penser que seuls les promoteurs privés disposent des leviers de développement. Il pourrait en être autrement, mais c'est un débat qui nous échappe à l'heure actuelle.

Ce sont bien plus que des bâtiments !

Ce dont il est question ici, c'est de tout un pan de notre maillage collectif et de nos leviers de développement en tant que société. Si nous avons pu construire ce réseau de sites publics en quelques générations, comment se fait-il que nous ne puissions pas l'entretenir et lui attribuer de nouvelles vocations ? La proposition défendue ici consiste à réhabiliter des sites pour y accueillir un paquet de fonctions qui doivent pouvoir exister sans être soumises aux prix et aux fluctuations du marché. Actuellement, on perd du terrain, au sens propre et figuré ! La Société québécoise des infrastructures, société paragouvernementale qui ne tient pas compte des besoins de la communauté lors de la caractérisation des sites dont elle fixe le prix, est plutôt connue pour vendre les sites publics, ce qui mène régulièrement à leur privatisation irréversible.

Tout porte à croire que c'est en mobilisant l'ensemble des acteurs qu'on peut trouver des solutions. À Ahuntsic, par exemple, la communauté et la ville testent un nouveau modèle pour développer une ancienne friche : une fiducie d'utilité sociale. L'objectif de cette démarche vise à planifier toutes les fonctions dont le quartier a besoin tout en maintenant leur accessibilité à travers le temps. Appelé l'écoquartier Louvain Est, le quartier projeté est axé sur la transition écologique et sur la résilience de la communauté.

La Ville de Montréal peut aussi intervenir pour favoriser l'accès à son patrimoine bâti. Elle a notamment lancé une initiative pour offrir à 1 $ certains des 68 bâtiments vacants excédentaires dont elle a la propriété. Un appel d'intérêt est en cours pour le Centre Saint-Paul. Les candidat·es doivent s'engager à le restaurer et à l'aménager dans un délai raisonnable, ce qui représente la rondelette somme de 10 millions de dollars. Il est souhaitable mais peu probable que ce site soit repris à des fins communautaires, car les contributions en subvention ne suffisent pas pour rénover des projets aussi coûteux.

Résorber la crise, une brique à la fois

La revalorisation des sites publics est une occasion de répondre à plusieurs crises que l'on connaît actuellement. Ces terrains sont une occasion de créer des milieux de vie abordables et aux fonctions diversifiées : logements sociaux, centres de la petite enfance, centres communautaires et équipements publics. Au-delà du tas de briques qui s'effritent, nous y voyons une contribution attendue pour opérer une transition sociale et écologique. À quand une réelle rencontre entre le patrimoine bâti et le patrimoine vivant ?

Gessica Gropp est chargée de projet pour les locaux communautaires adéquats à la Coalition montréalaise des Tables de quartier.

Photo : Le complexe William-Hingston qui loge une quinzaine d'organismes communautaires qui devront quitter sous peu leurs locaux (Rémi Leroux).

L'affaire Coca-Cola

Giuliana Fumagalli, Gessica Gropp — 2010-11-27T18:50:53Z

German Gutiérrez, réalisateur d'origine colombienne, vit au Québec depuis 30 ans. Il est arrivé à Montréal après avoir étudié pendant trois ans à Paris. Il vous dira que c'est un hasard de la vie s'il s'est arrêté ici à Montréal.

Il est d'abord venu au pays pour cueillir des feuilles de tabac en Ontario en vue de se ramasser de l'argent pour retourner en Colombie, il voulait faire un road trip. Après avoir travaillé dans les champs pendant 43 jours, il vient habiter à Montréal. Le road trip ? Il ne le fit pas, en tout cas pas comme prévu. C'est sa carrière qui est devenu un road trip. Elle l'amènera entre autres à Sarajevo, au Cambodge, au Rwanda, en Afrique du Sud et au Salvador. Son dernier film sorti en 2008, L'Affaire Coca-Cola, est tourné principalement en Colombie où l'on assiste à la bataille judiciaire contre le géant accusé de meurtres et de torture contre des travailleurs syndicalistes. Tel que promis sur le site du documentaire, « une fois que vous aurez vu ce documentaire, votre Coke n'aura plus jamais le même goût ! »

Gutiérrez se présente d'emblée comme étant réalisateur de documentaires, mais surtout pas comme un militant. Il réfute l'étiquette d'homme engagé et n'hésite pas à paraphraser Pierre Falardeau : « Seuls ceux qui travaillent pour Radio-Canada ou des chaînes de télévision sont des personnes engagées ! » Gutiérrez ajoute à l'explication qu'il ne se considère pas comme tel parce qu'il a toujours été subventionné pour faire ses films.

Pour lui, son statut de réalisateur indépendant ne l'insécurise pas, au contraire, il lui confère la liberté dont il a besoin pour faire ce qu'il aime. Cela lui permet donc de suivre ses quêtes personnelles et de fouiller les thèmes qu'il souhaite.

Lors de nos échanges, j'ai demandé au coréalisateur German Gutiérrez (Carmen Garcia a scénarisé le film) quel impact il voulait générer en documentant les horreurs perpétuées par la multinationale de boissons gazeuses. Ce pertinent documentaire dévoile les bafouages des droits humains des Colombiens travaillant pour les compagnies sous-traitantes d'embouteillage de la méga-entreprise. Campagne antisyndicale, non-respect des droits humains et de la santé des travailleurs et meurtres, rien n'est laissé sous silence grâce à son œuvre. Selon l'auteur, les retombées de son film n'engendreront pas un boycott large de Coca-Cola. Il est réaliste par rapport à l'effet escompté et reconnaît que c'est bien difficile de nuire aux ventes de la plus grosse compagnie de boissons gazeuses qui récolte 40 % des ventes de tous les breuvages non alcoolisés de la planète.

L'objectif du film est plus humble. Il veut simplement rendre hommage à tous les David contre Goliath impliqués dans cette lutte ! Le mouvement syndical tant en Amérique latine qu'en Amérique du Nord mérite largement qu'on souligne ses contributions pour les conditions de vie des travailleurs. « L'Affaire Coca-Cola était ma manière de montrer le travail syndical, le travail de ceux qui défendent les travailleurs. » De manière plus personnelle, il veut mettre en lumière la conviction et l'engagement des avocats Daniel Kovalick (United Steel Workers of America à Pittsburgh) et Terry Collingsworth (International Labor Rights Fund à Washington) qui se battent pour gagner cette lutte contre le fabricant. Il y a aussi les 470 leaders ouvriers colombiens qui ont été tués depuis 2002 qui méritent qu'on leur rende justice. Les avocats le font avec le système judiciaire et le cinéaste le fait avec sa caméra.

« Je voulais aussi montrer que ces compagnies travaillent contre la population, contre les travailleurs, contre le bien-être général de la société. » En effet, le film raconte une histoire de solidarité internationale. Malgré sa volonté de dénoncer les crimes et les injustices, il est étonnant d'entendre German dire qu'il n'est pas un cinéaste politique. « Les films que je fais, nous dira l'auteur, ce sont essentiellement des portraits de gens intéressants pour moi, des gens que j'admire. » Les réalités sur lesquelles il ajuste son focus sont pourtant liées à des considérations humanitaires et politiques de toutes sortes, comme la violence (Qui a tiré sur mon frère), l'immigration (La familia latina), les Amérindiens en Amazonie (Vivre en Amazonie) et le cartel de la drogue (Société sous influence). S'il ne fait pas des films engagés, il fait certainement des films sur des personnes engagées !

L'homme enragé

« Je travaille présentement à un film sur Pierre Falardeau qui s'appellera L'homme enragé. Pierre et moi étions amis, nous nous connaissions depuis 15 ou 20 ans. Il y a environ un peu plus d'un an, nous avions discuté de faire un film sur lui et il avait accepté. Trois mois plus tard, son état de santé est devenu fragile. Je voulais faire un film avec lui, mais la vie en a décidé autrement ou plutôt, la mort en a décidé autrement. Maintenant, je me retrouve à faire un film sur Pierre. Pierre Falardeau aimait tant le Québec. C'était un amoureux de la langue française, un admirateur du peuple québécois et c'est quelqu'un qui m'a aidé à connaître une vision du Québec qui est différente de celle qui est présentée dans les médias, les films et même la littérature. J'ai connu Pierre de façon informelle, dans la rue, en marchant avec lui au parc. J'ai eu de la chance d'apprendre à connaître le Québec à travers lui, sa contribution a été fondamentale pour mon intégration. »

Ainsi est German Gutiérrez. Un homme qui se cache derrière sa caméra et qui laisse ses films parler !