Revue À bâbord !

Prolifération des condos, densification et exclusion

Marc-André Houle — 2024-08-04T16:02:54Z

Le visage de Montréal se transforme peu à peu avec la construction de hautes tours d'habitation qui s'imposent dans le paysage. Les logements y sont coûteux et luxueux. Même pour celles et ceux qui n'y habitent pas, ces édifices imposent un type d'urbanisme qui aura d'importantes conséquences.

Montréal a connu depuis le début des années 2000 un fort développement de constructions résidentielles neuves avec une préférence très marquée pour le condominium (ou propriété divise). Ces condominiums s'assemblent dans des constructions à forte densité, des tours qui changent le visage de la ville. Par exemple, dans l'arrondissement du Sud-Ouest, le développement résidentiel à base de condominiums représente 88 % des mises en chantier entre 2000 et 2015. Le développement de logements locatifs a repris depuis une certaine vigueur sur l'île de Montréal, sans jamais pour autant réduire l'attrait du condominium dans les nouveaux projets immobiliers. Dans l'arrondissement de Ville-Marie, couvrant le centre-ville géographique de Montréal, la mise en chantier de copropriétés (condos ou propriétés indivises) a suivi, entre 2019 et 2021, une courbe progressive supérieure à celle des mises en chantier de logements locatifs, pourtant elles aussi en augmentation.

La dimension de ces constructions peut varier selon les quartiers, mais il s'agit d'un développement résidentiel qui rompt avec le précédent modèle privilégiant le bâtiment de deux ou trois étages, regroupant généralement trois à six logements. Dans la plupart de ces nouveaux projets, on remarque une intensification de l'occupation de l'espace qui se traduit par un gros volume de production résidentielle en hauteur. Les trois tours du Canadien (construites entre 2016 et 2021), situées près du Centre Bell, toutes trois d'une cinquantaine d'étages et de plus de 500 unités, sont représentatives de ce nouveau développement résidentiel.

Ailleurs au centre-ville, on suit la tendance, avec des projets de tours de 50 ou 60 étages : le projet Maestria dans le quartier des spectacles (1000 unités), le 1111 Atwater, le 1 Square Philipps, sans oublier le projet Bridge-Bonaventure dans le quartier Pointe-Saint-Charles et dans Ville-Marie (voir à ce sujetle texte de Francis Dolan, Karine Triollet et Margot Silvestro) prévoyant 7500 logements tous les genres confondus. On retrouve plusieurs projets résidentiels un peu différents, moins élevés, mais offrant eux aussi une forte densité, dans les quartiers situés à l'est du centre-ville : le site de l'ancienne usine Molson, le site de l'ancienne tour de la Société Radio-Canada, les abords du pont Jacques-Cartier. Dans plusieurs autres quartiers de la ville, les promoteurs immobiliers n'en ont que pour des projets ayant toujours une forte densité urbaine (de six à dix étages) marquant une différence avec le reste de la trame urbaine.

« Condoïsation » de l'habitat, densité urbaine augmentée

Le condo est donc le produit résidentiel préféré des promoteurs immobiliers. Il est extrêmement rentable : l'investissement initial qu'il nécessite peut être récupéré dans un temps relativement court, avec un taux de rendement plus qu'appréciable. Assez pour attirer des fonds d'investissement privés et institutionnels dans le montage financier de projets immobiliers divers depuis une dizaine d'années. Pourtant, ce n'est pas par goût pour l'architecture futuriste que s'édifient tant de tours d'habitation. La rareté des terrains et leur valeur financière élevée dans une ville comme Montréal forcent la conception de ce type projet pour obtenir une forte rentabilité recherchée par les promoteurs et par leurs partenaires, les fonds d'investissement. Le promoteur Vincent Chiara affirmait au journal Le Devoir qu'il n'y a pas de condos à vendre pour moins de 1000 $ par pieds carrés.

Les nouveaux logements locatifs se comparent maintenant aux condos dans leur conception et leur promotion. On retrouve un bon nombre de projets dépassant les normes habituelles de hauteur dans les quartiers de Montréal. L'emballage publicitaire de ces projets emprunte beaucoup à l'expérience du condo, par exemple en offrant la même gamme de services (salle d'entraînement, piscine, salon, chalet urbain, etc.). On utilise même l'expression de « condo locatif » pour attirer la clientèle.

Face à l'augmentation de la valeur des terrains et à leur rareté, les promoteurs immobiliers ne font pas que revendiquer le changement de zonage pour élever la densité de leurs projets. Ils innovent également en offrant différentes superficies, allant du microcondo (moins de 500 pieds carrés, certains allant jusqu'à 385 pieds carrés) jusqu'au Penthouse (2000 pieds carrés). Cette stratégie de densification par fractionnement de l'espace habitable, produisant un grand nombre de ces microcondos, semble devenir une pratique courante.

Son coût moins prohibitif en apparence le rend plus accessible. Le logement prend place dans un ensemble résidentiel multifonctionnel, avec des commerces de proximité, des bureaux, des espaces verts et offrant des aires communes. La publicité pour ces projets insiste sur le déploiement d'un nouveau style de vie et d'un nouveau milieu de vie urbain (un lifestyle) : une part importante de la vie se situerait hors du logement au profit d'espaces partagés. Certains promoteurs parlent d'une « communauté verticale » où se côtoient jeunes et moins jeunes, couples, personnes seules. Mais celle-ci ne peut inclure que des individus bien fortunés. La disponibilité de copropriétés de deux ou trois chambres à coucher pour les familles reste limitée. Dans les quartiers comme l'arrondissement Sud-Ouest, on a pu observer entre 2000 et 2015 que la croissance massive de constructions résidentielles neuves allait de pair avec la réduction de la taille des ménages.

Il s'agit d'un modèle résidentiel multifonctionnel qui s'exporte en dehors Montréal. L'imposant ensemble immobilier Solar Uniquartier près de la station du REM Du Quartier et du DIX30 à Brossard en est un bon exemple. La valeur ajoutée recherchée de ce « nouveau quartier », en étant liée au développement du transport collectif, donne une indication des voies que prendront les futurs projets immobiliers.

Conséquences observables

Le développement résidentiel montréalais depuis vingt ans a remodelé la trame urbaine, certes, mais surtout les rapports entre les classes sociales dans les quartiers. Dans l'arrondissement du Sud-Ouest, on a assisté pendant ces années à une intensification de la gentrification qui avait doucement commencé durant les décennies antérieures, mais qui s'est amplifiée avec le développement de projets de grande ampleur. Le phénomène se poursuit jusque l'est du centre-ville. Dans les quartiers du Centre-Nord, que ce soit Petite-Patrie, Mile-Ex ou Villeray, on se lance dans des projets résidentiels à forte densité. Cette dynamique se déplace aussi vers des zones plus excentrées comme l'est de l'arrondissement Hochelaga-Maisonneuve, Mercier, mais également dans l'arrondissement Saint-Laurent.

Ces projets, même avec des promesses de construction de logements sociaux et abordables, vont transformer considérablement la composition sociale des résident·es de ces quartiers à moyen et long terme. Cette gentrification par les constructions neuves (new-build gentrification) favorise la présence de groupes sociaux plus scolarisés, fortunés et qui n'ont pas de famille. Elle provoque une forme de ségrégation de l'espace urbain, tant elle exclut les groupes sociaux qui ne peuvent pas se procurer ces résidences dispendieuses que sont le condo ou le « condo locatif ». Ce nouveau phénomène, sans en être la seule cause, vient clairement amplifier la présente crise du logement abordable.

Marc-André Houle est membre du collectif de recherche et d'action sur l'habitat (CRACH).

Photo : Terrain du « 495 » de l'avenue Beaumont, devenu complexe de condos locatifs, les résidents réclamaient la construction de logements sociaux (Rémi Leroux).

L'action communautaire. Des pratiques en quête de sens

Marc-André Houle — 2008-07-30T12:37:55Z

Henri Lamoureux, L'action communautaire. Des pratiques en quête de sens, VLB, Montréal, 2007.

Le monde communautaire à l'heure de l'éthique

Essayiste, romancier, spécialiste de l'éthique et de l'intervention communautaire, Henri Lamoureux publie ici une analyse des plus récentes transformations touchant le milieu des organismes communautaires au Québec. D'entrée de jeu, le lecteur saura à quoi s'en tenir : l'auteur veut vérifier si ceux-ci maintiennent le cap sur ce qui justifie leur existence, c'est-à-dire « un cadre éthique reposant sur des valeurs humaines et sociales auxquelles ils cherchent à donner sens : solidarité, justice sociale, égalité, équité entre les personnes, démocratie, élargissement des droits et libertés… »

La réponse tombe raide : les organismes communautaires sont de plus en plus intégrés aux fonctionnalités de l'État même si, voire surtout, si la mission « providentielle » bat de l'aile. La réflexion de l'auteur se rythme au gré des titres de chapitre qui ne laissent aucun doute quant à la conversion des organismes communautaires. En effet, pour Lamoureux, les organismes tendent à jouer le rôle de gestionnaires de problématiques sociales, tout en s'inscrivant dans une plus forte professionnalisation ; les intervenants salariés du communautaire forment les nouveaux experts du social, la prestation de services devient une des raisons d'être des groupes, de là l'idée que le mouvement communautaire constitue une fonction publique parallèle. Il n'y a donc guère de surprise à conclure que les organismes communautaires encadrent le mécontentement social.

Sans être de la première fraîcheur, le constat n'est pourtant pas banal de la part d'un auteur que l'on peut considérer comme un ami, un accompagnateur de longue date des réseaux communautaires. On imagine mal pourtant qu'il se contente d'en décrire les maux. C'est ainsi que face à la vision caritative de l'action communautaire, complémentaire de l'État, et à l'approche de l'économie sociale, concurrentielle vis-à-vis de l'État et du secteur privé, Lamoureux identifie et privilégie une troisième tendance de l'action communautaire favorisant l'émancipation sociale, influencée par les courants socialistes et altermondialistes, qui revendique son autonomie face à l'État.

L'auteur propose un dialogue à trois de manière à distinguer leur identité propre comme leurs liens de parenté. Ce dialogue devrait s'inspirer d'une réflexion sur le contenu de l'action communautaire à partir de son enracinement historique et de ses fondements éthiques, à l'heure des mutations sociales actuelles. À l'évidence, ce dialogue à trois ne peut que donner la belle part au courant autonome et émancipateur de l'action communautaire, puisqu'il constitue l'axe qui a su, justement, maintenir son cap éthique.

Pourtant, les organismes qui carburent à l'action communautaire autonome ne parviennent pas forcément à s'affranchir de la pression de l'État. Il faudrait être plus explicite sur ce point : l'action communautaire autonome semble aveugle sur le fait que son autonomie revendiquée comme son projet d'émancipation sociale prennent appui sur l'État lui-même. Cet ancrage sans limites envers l'État s'inscrit, consciemment ou non, dans le projet social-démocrate qui, pourtant, n'en finit plus d'exposer ses apories. Et cela, sans oublier le fait que les fonctions mêmes de l'État sont métamorphosées dans le cadre du capitalisme contemporain.

Autrement dit, la réflexion peut avec difficulté se réaliser à partir du seul socle éthique, car les conditions sociales et historiques d'émergence de ce fondement éthique sont transformées de fond en comble. À moins de vouloir approfondir les finalités sociales de cette éthique à partir du contexte actuel, ce qui conduirait à des ruptures politiques considérables de la part des tenants de l'action communautaire autonome. Franchement, ces potentialités de rupture ne sont guère visibles aujourd'hui.

Marc-André Houle

Splendeurs et misères de l'autonomie

Marc-André Houle — 2008-07-29T19:59:00Z

Dans la conscience que les organismes communautaires québécois ont d'eux-mêmes, leurs actions contribuent à la transformation sociale de la société dans l'optique d'une plus grande justice sociale en autant qu'ils reçoivent la reconnaissance par la puissance publique du statut d'autonomie. Mais autonomie envers quoi ? Envers cette même puissance publique, l'État, qui doit lui remettre, cependant, les clés de son autonomie par l'entremise de subventions publiques sans contrepartie. Formidable ambiguïté ! Subventions qui, faut-il le rappeler, servent aussi à donner une relative autonomie au monde communautaire vis-à-vis la charité intéressée du monde des affaires. Et, si le retour en arrière ne fait pas peur, il est bon de réfléchir sur le fait que l'histoire des organismes communautaires commence, dans les années 60, par une action qui tend à s'affranchir du maillage de l'Église.

L'équation se veut donc simple : s'émanciper du marché des dons [1] et de l'État par le recours à l'État, du fait que celui-ci demeure l'instance institutionnelle de la société. Au nom de la sauvegarde de la société civile comme espace de pratiques autonomes, l'État doit veiller à maintenir une autonomie entre lui-même et les organismes communautaires. De plus, il doit conserver ses fonctions d' « État-social-interventionniste » [2], puisque c'est par lui que doit se réaliser la justice sociale.

Une autonomie bien ambiguë

Ici l'ambiguïté prend encore de l'épaisseur, car le projet de cet État social doit se concevoir comme l'amalgame de services publics et de pratiques alternatives – autonomes – dont les organismes communautaires sont porteurs, sans que cet amalgame ne repose entièrement sur les épaules des différents réseaux communautaires [3]. Dans ce cadre, le réseau communautaire se doit d'être mieux subventionné parce qu'il faut bien reconnaître ses éléments intrinsèques : une action démocratique, une expertise sur plusieurs problématiques complexes, une main-d'œuvre bien scolarisée (certainement plus que la moyenne de la société québécoise) et des conditions de travail lacunaires en comparaison avec le personnel professionnel et semi-professionnel des réseaux publics et parapublics des services publics [4].

Dans le contexte du capitalisme contemporain, c'est justement à un État-social titubant depuis plus de 25 ans que l'on demande, au Québec, d'assurer ce nombre considérable de devoirs vis-à-vis la société civile et son émanation organisationnelle dont le secteur communautaire représente une bonne part. Face à cette conjoncture, l'État évalue le réseau des organismes communautaires comme une voie pour sauvegarder son intervention publique tout en restreignant ses dépenses. Le gouvernement du PLQ dessine actuellement d'autres chemins de reconnaissance des organismes communautaires pour parvenir à restreindre les coûts. Que l'on pense à l'utilisation du partenariat public-privé et à la création d'une multitude d'organismes à but non lucratif malléables à souhait (par la réforme du droit associatif, parallèlement au gouvernement fédéral) pour soutenir les besoins émergents des nouveaux réseaux de soins de santé et de services sociaux. Grand paradoxe en cela qu'il s'agit d'une option à la fois « libérale » et autoritaire de garantir une plus grande capacité d'action à la société civile…

Quoi qu'il en soit, le caractère autonome de l'action communautaire ne se définit pas uniquement à partir du lien financier entre organismes et État, ni de sa forme organisationnelle. L'image que le milieu communautaire se donne à lui-même (et qu'il donne de lui-même aux autres) laisse songeur par le fait qu'en se présentant comme une véritable machine pratico-intellectuelle de transformation sociale, il ne parvient pas à dépasser l'horizon social-démocrate de l'État-social avec les apories que cela peut comporter. Le véritable enjeu de l'autonomie se joue précisément là.

Une simple interface ?

Bien que le discours des groupes sur l'action communautaire autonome soit porté par les thèmes connus (laisser aux gens le soin de définir leurs problèmes et leurs solutions, reprendre le pouvoir sur leur vie, agir sur les causes réelles des problèmes), leurs pratiques font partie de l'architecture des politiques de l'État-social pour arrimer l'ensemble des composantes de la société à une quelconque cohérence au plan formel. À ce titre, les organismes communautaires sont devenus l'interface entre cet État et la société, bien que l'interface entre eux et L'État soit l'objet d'une constante négociation conflictuelle. Et cela de manière différente pour les divers secteurs qui, bien qu'ils semblent se reconnaître sous l'étiquette d' « action communautaire autonome » , ont passablement intégré la grammaire interventionniste de la santé publique.

À preuve, l'utilisation abusive des notions de compétences personnelles, de capacité d'adaptation, d'employabilité, d'estime de soi au sein des groupes, transmises par les intervenantes communautaires de plus en plus fraîchement diplômées des différentes écoles de travail social. Pour ce qui est de l'intervention collective, il n'est pas exagéré de dire que des notions comme « empowerment », « effet structurant du développement communautaire sur la communauté » et « action citoyenne » ne sont pas seulement l'apanage du personnel de l'organisation communautaire des nouveaux centres de santé et de services sociaux publics, mais également de celui des différents responsables de la pléthore de tables de concertation locales et régionales. L'organisation communautaire ressemble à s'y méprendre aux stratégies du travail social, sauf qu'il s'agit d'organiser la collectivité, d'intervenir sur elle comme un cas clinique.

Au cœur de ce travail sur la société, auprès des individus exclus du jeu social comme dans une optique de prévention, se dresse un ordre normatif d'autant plus latent qu'il reste indiscuté. Le travail contre la pauvreté devient un travail sur le pauvre ou, dans le meilleur des cas, un travail d'accompagnement du pauvre. Ce qui n'est pas, loin s'en faut, un travail sur la racine de la pauvreté. L'exemple patent de ce glissement est l'action du Collectif pour l'élimination de la pauvreté depuis quelques années. La proposition du Collectif a projeté l'image d'une solution d'autant plus redoutable qu'elle cumulait la technicité juridique et experte pour réduire la pauvreté, sans toutefois agir à sa racine. Ce faisant, elle offrait l'image mobilisatrice d'une société capable d'expurger ses maux par une action rationnelle et consensuelle, image qui sous-tendait le rêve d'une réconciliation de la société par un travail de rapiècement sur sa fracture sociale. Un pur fantasme de la société réconciliée que l'on peut retrouver aujourd'hui avec l'utilisation outrancière de la notion de mixité sociale dans les situations de revitalisation urbaine sur fond de crise du logement [5].

Une social-démocratie en panne...

L'horizon social-démocrate demeure toujours le projet politique implicite des organismes communautaires. Bien sûr, des formulations diverses existent dans la multitude, mais le fait est que c'est interminablement, encore, vers l'État-social, tel un condensateur des revendications sociales, que se tournent les énergies réflexives des organismes communautaires. Historiquement, l'action des groupes peut s'analyser comme une manière d'initier et de parachever l'État-social. Ce qui était bien conforme à l'élan moderniste de l'époque. Sauf que depuis la fin des années 1980, la logique d'ingénierie sociale typique d'une pensée issue de la santé publique tend à s'implémenter dans l'action des groupes [6]. Les moyens n'ont pas manqué : la création artificielle de nouveaux groupes par les établissements en alliance avec la « communauté », le recours des groupes au financement par programme causé par le manque de financement global, le travail de concertation locale. Si bien que s'offre maintenant aux nouveaux réseaux locaux de soins de santé et de services sociaux le soin de planifier la carte des territoires de manière à ce que, dans chaque coin de la province, il n'y manque pas de maisons de jeunes, de centres de femmes, de travail de rue auprès des jeunes marginaux, de comités logement, de groupes d'employabilité, de groupes d'intervention sur la sécurité alimentaire afin de répondre à l'infini.

C'est au prix de bien des contorsions intellectuelles qu'il faut maintenant considérer l'étiquette de « groupes qui oeuvrent à la transformation sociale » que le milieu communautaire se donne, puisque son action converge plutôt vers le maintien d'un univers social et historique en crise. On peut résumer la situation par le fait qu'il devient toujours plus intenable de maintenir les fonctions interventionnistes de l'État-social face au nombre croissant des dysfonctions individuelles et collectives, dans un contexte de réduction de ses moyens financiers. Si la méthode consiste à donner plus d'outils au secteur communautaire, à l'aide d'une plus grande autonomie organisationnelle, pourrait-il réaliser ses nouveaux mandats face à ce que les services publics eux-mêmes ne peuvent plus endiguer ? Le pari paraît énorme.

Il ne fait pas de doute qu'à l'instant même, la réflexion sur un projet de rupture de cet univers social et historique reste à faire. Le problème est qu'une nouvelle version du projet réformiste, même s'il se donne la peine de comprendre l'intenable contradiction dans laquelle est enfermé le dessein social-démocrate, demeure difficile selon les termes choisis par les organismes communautaires. €

[1] Encore que Centraide et les communautés religieuses soient des instances essentielles pour ce qui est de la distribution des subventions et des dons.

[2] Je préfère cette expression volontiers alambiquée à celle de l'État providence.

[3] Que ce soit le scénario de la communautarisation de l'État ou de l'économie sociale. Pour une part du « mouvement » comme on le dit, l'économie sociale par exemple, ce scénario représente pourtant le projet social auquel doit tendre la société québécoise. Ce n'est qu'un cas particulier qui illustre bien le fait que le « mouvement communautaire » constitue une communauté imaginaire.

[4] C'est du moins ma lecture personnelle de certains documents du Comité aviseur de l'action communautaire autonome.

[5] L'espace me manque pour parler plus particulièrement des groupe de défense collective des droits qui ne sont pas à l'abri de certaines critiques. Pensons ici au passage vers la gestion de l'employabilité, le développement et la gestion de l'habitat social, etc.

[6] Ne serait-ce que par l'acceptation du paradigme de la prévention qui devient la porte d'entrée de différentes formes d'interventions dans les milieux populaires sous prétexte qu'il faut qu'ils, eux les pauvres, apprennent la nouvelle grammaire de la vie en société : bien manger, faire de l'exercice, aller à l'école, s'amuser proprement…

Marc-André Houle

L'auteur a œuvré de 1988 à 2002 dans
différents groupes communautaires

Action communautaire : dérives et possibles

Marc-André Houle — 2008-07-18T21:27:44Z

Eric Shragge, Action communautaire : dérives et possibles, Écosociété, Montrèal, 2006.

Dériver de quoi au juste ?

Professeur à l'École des affaires publiques et communautaires de l'Université Concordia, Eric Shragge livre un essai fourre-tout sur l'action communautaire. Témoignage personnel, bilan critique, analyse globale et étude de cas, l'ouvrage fait le constat suivant : l'organisation communautaire peut être un vecteur de changement social radical en autant qu'elle ne se confine pas dans un axe d'intégration. En refaisant la genèse des groupes communautaires, il dresse un tableau clair du processus historique : action sociale de confrontation dans les années 60, action radicalisée par la présence des groupes d'extrême-gauche au sein des organismes communautaires dans les années 70, professionnalisation et développement des services dans les année 80 et, enfin, déploiement de la pratique partenariale avec les institutions et démobilisation des citoyennes dans les années 90. Dérive unilatérale ? Non, puisque les mobilisations créées contre la mondialisation capitaliste, que ce soit dès Seattle en 1999 ou avec la Marche mondiale des femmes en 2000, apportent l'idée que l'action communautaire peut à nouveau se politiser et apporter une opposition anti-systémique assez fructueuse. D'où l'idée que l'organisation communautaire se situe présentement à la croisée des chemins entre les axes d'intégration et d'opposition, selon les pratiques de développement communautaire (fourniture de services) et d'action communautaire (mobilisation et contestation).

L'essentiel de l'analyse de Shragge semble pourtant contestable sur ce point précis : les groupes communautaires ont, depuis longtemps, franchi le Rubicon pour gagner les rives de l'intégration. Ne faut-il pas plutôt considérer l'origine de l'organisation communautaire comme une action d'intégration des individus les plus pauvres de la société au projet de modernisation du Québec des années 60 et 70, par le biais de mobilisation collective et de développement de services correspondant à leurs besoins ? Qu'il y ait eu des épisodes de mobilisation et de conscientisation politiques plus radicales, en opposition avec cette logique d'intégration, donc anticapitalistes, cela ne fait pas l'ombre d'un doute. Ainsi, pour l'essentiel, les dérives en question se situent probablement dans cette radicalisation. Dès lors, l'émergence et le développement des possibles, souhaitées par l'auteur, ont été le fait d'initiatives réalisées la plupart du temps en dehors du secteur communautaire. À preuve, les manifestations les plus radicales, foncièrement anticapitalistes, des dernières années au Québec – que ce soit contre les sommets socio-économiques du milieu des années 90, contre le sommet de la jeunesse en 2000 à Québec et lors du sommet de Québec en 2001 contre les négociations de la Zone de libre-échange des Amériques (ZLÉA) – se sont accomplies sans la présence des groupes communautaires. Malgré ce point substantiel, l'auteur nous offre l'occasion de réfléchir sur l'horizon politique du monde communautaire.

Marc-André Houle