Logement social : des leçons européennes d'ambition

Chantal Desjardins, Clothilde Parent-Chartier — 2026-05-20T19:04:00Z

Le 29 et 30 mai derniers ont eu lieu les Journées d'étude « Perspectives internationales sur le logement social et communautaire » au Palais des congrès de Montréal. Près de 400 acteur·rices du milieu québécois de l'habitation se sont réuni·es pour s'inspirer de modèles de financement éprouvés à l'international et repenser le système québécois pour le rendre plus performant, plus résilient et garantir sa pérennité.

Face à la pénurie aiguë de logements sociaux au Québec, comment pouvons-nous construire davantage, loger plus de personnes et garantir l'abordabilité à long terme ? La réponse réside concrètement dans le financement, car pour développer des milliers de logements année après année, ce sont des milliards de dollars qui seront nécessaires annuellement. Comment y parvenir ? C'est la question à laquelle les Journées d'étude ont tenté de répondre.

Organisées par un comité de partenaires issus du milieu de l'habitation communautaire québécois [1], ces journées d'étude se sont déroulées en deux temps. La première journée a donné la parole à des expert·es du Danemark, de la France et de l'Autriche venu·es présenter des modèles de financement permettant à ces trois États d'atteindre 20 % (et même plus) de logements sociaux et communautaires sur leur territoire. Des expert·es québécois·es issu·es de divers secteurs ont ensuite partagé leur vision pour le Québec en réfléchissant aux leçons tirées des présentations des modèles européens. La deuxième journée a rassemblé une cinquantaine de représentant·es des principales parties prenantes du secteur de l'habitation du Québec. L'objectif était de réfléchir plus concrètement aux orientations clés et à des pistes d'action communes pour mettre en place un système de financement québécois en mesure d'atteindre la cible de 20 % de logements sociaux et communautaires.

Pourquoi organiser ces Journées d'étude ?

Alors que plusieurs pays de l'OCDE ont atteint la cible de 20 % de logements sociaux sur leur territoire, ceux-ci ne représentent que 4,3 % de l'ensemble du parc immobilier au Québec, un pourcentage qui ne cesse de reculer depuis quelques années. Pourtant, les besoins en matière de logement sont immenses et ne feront qu'augmenter alors que l'abordabilité de l'immobilier est en chute libre. Si on veut sortir de la crise qui affecte un nombre grandissant de foyers et loger les 173 000 ménages qui ont des besoins impératifs en logement, des mesures structurantes et ambitieuses doivent être mises en place. Actuellement, les sources de financements (lorsqu'elles existent) sont dispersées et insuffisantes, ce qui pose des obstacles majeurs au développement et à la planification à long terme.

Face à ce constat et compte tenu de l'existence de modèles alternatifs ayant fonctionné en France, au Danemark et en Autriche (malgré des limites et des imperfections), nous nous sommes demandé comment ces systèmes de financement génèrent une production soutenue et croissante de logements sociaux tout en entretenant une étroite collaboration avec l'État. Pour répondre à cette question, une étude d'envergure commandée par la FOHM réalisée par la chercheuse Marie-Sophie Banville a détaillé ces trois modèles. Une délégation s'est également rendue en Europe pour poursuivre les apprentissages et aller à la rencontre des acteur·rices communautaires œuvrant pour le développement du logement social dans ces trois pays.

À leur retour au Québec, il était temps pour le comité de passer à l'offensive tant sur le plan de la réflexion stratégique que de la mobilisation du secteur dans son ensemble. Bien que l'objectif d'atteindre 20 % de logements sociaux et communautaires puisse paraitre ambitieux, il reste accessible et à la portée du Québec. Les Journées d'étude s'inscrivent dans cette optique : rassembler des acteur·rices de tous les secteurs (financiers, communautaires, institutionnels, etc.) pour leur présenter des mesures innovantes et poser les bases d'un vaste chantier pour revitaliser le financement du logement social dès maintenant.

Faits saillants des modèles européens

Les modèles français, danois et autrichiens ont retenu notre attention pour trois raisons majeures : leur résilience (c.-à-d. leur autonomie face aux fluctuations économiques et politiques), leur étanchéité (c.-à-d. leur capacité à retenir la majorité des investissements initiaux) et leur ampleur. À l'instar du modèle québécois, le secteur du logement social dans ces pays est largement porté par des organismes à but non lucratif, ce qui laisse croire que plusieurs mécanismes financiers pourraient être répliqués au Québec. Alors que celui-ci compte actuellement plus de 160 000 logements à but non lucratif, ce nombre serait beaucoup plus important si, toute proportion gardée, nous avions suivi les modèles français (675 000 unités), danois (813 000 unités) et autrichien (912 000 unités). Sans entrer dans les détails de chacun de ces modèles, voici quelques mesures saillantes :

En France, malgré des ralentissements économiques importants, le parc immobilier non lucratif a continué son expansion grâce à des outils financiers robustes et uniques qui permettent aux développeurs immobiliers de construire en toutes circonstances. Parmi ceux-ci, on retrouve un compte d'épargne fiscalisé appelé le Livret A. S'apparentant au Compte d'épargne libre d'impôt (CELI), le Livret A génère un volume de liquidités de grande ampleur au service du développement de logements sociaux. L'épargne populaire à court terme est reconvertie en prêts à long terme à des taux d'intérêt avantageux, modulés selon les locataires ciblés, et fixés par l'État.

Le modèle danois repose sur un partenariat solide entre le secteur à but non lucratif et l'État. Ce dernier intervient significativement au niveau du financement des prêts à un taux invariable qui couvrent entre 88 et 92 % des coûts liés à la construction de nouveaux logements. Le montage financier est complété par des prêts publics municipaux sans intérêt dont le remboursement ne débute qu'après la quittance du premier prêt. Une fois construit, le secteur communautaire prend le relai et finance les coûts associés à l'entretien et la rénovation des immeubles par un fonds autorenouvelable (Landsbyggefonden). Ce fonds, encadré juridiquement, est géré par le secteur des organismes communautaires.

Si l'Autriche dispose d'un parc immobilier non lucratif parmi les plus volumineux en pourcentage en Europe, c'est entre autres parce que l'État a investi massivement dans le logement social après la Première Guerre mondiale. Son modèle de financement repose sur des sources de capitaux très diversifiées et équilibrées : des prêts hypothécaires à des taux inférieurs au marché, des prêts publics à un taux de 1 % et le recours aux capitaux propres des organismes. Le secteur est porté par des organisations municipales et des associations d'habitation à profit limité qui doivent respecter des normes strictes de gestion et d'investissement encadrés depuis 1945 par la Loi-cadre sur le logement d'intérêt public (WGG). En diversifiant les sources de financement, l'Autriche a développé un modèle permettant de répartir les risques et de limiter la dépendance du secteur envers un seul bailleur.

Et maintenant ?

Le caractère inédit et historique de ces journées a été maintes fois souligné par les personnes participantes. Il y avait une volonté commune de jeter les assises d'un nouveau système de financement pour répondre aux besoins urgents en logement de la population québécoise. Bien que l'expertise et les compétences du secteur communautaire ont été reconnues, il ne pourra arriver à atteindre seul la cible de 20 % dans un avenir rapproché sans des interventions soutenues de l'État, tant par des investissements que par la mise en place de mesures structurantes aux niveaux juridique, fiscal et politique.

À l'issue de la 2e journée, six orientations sur lesquelles nous nous sommes penché·es seront discutées avec l'ensemble des parties prenantes afin de mettre en œuvre des solutions concrètes et consensuelles. C'est un rendez-vous avec l'histoire à ne pas manquer !

[1] Coordonné par la Fédération des OSBL d'habitation de Montréal (FOHM), le comité organisateur était formé du Réseau québécois des OSBL d'habitation (RQOH), de la Fédération des OSBL d'habitation du Bas-Saint-Laurent, de la Gaspésie et des Îles (FOHBGI), Fédération des habitations coopératives du Québec (FHCQ), l'Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ), la Confédération québécoise des coopératives d'habitation (CQCH) et le Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU).et de la Caisse d'économie solidaire Desjardins.

Chantal Desjardins est directrice générale de la Fédération des OBSL d'habitation de Montréal (FOHM). La FOHM regroupe les organismes sans but lucratif d'habitation du territoire de l'île de Montréal et compte plus de 270 membres. Elle fait la promotion de ce mode d'habitation et représente les corporations auprès de diverses instances en plus d'offrir une gamme de services diversifiés à ses membres (accompagnement organisationnel, soutien communautaire, formation, gestion immobilière, gestion administrative et financière, etc.). Clothilde Parent-Chartier est agente de développement - Recherche et formation (FOHM).

Photo : Mathieu Delhorbe (RQOH)

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